小智 【导 读】
投资总是伴随着风险，风险本身并不可怕，最可怕的是没有搞明白一种投资渠道和投资品种是怎么回事时，就盲目投资，对于有兴趣了解房地产私募基金的朋友，今天就为大家普及介绍一下房地产私募基金。
近期，随着政府连续出台严厉的调控政策，房地产行业原有的银行、信托等融资渠道逐渐收紧，地产私募基金则受到更多人的关注。虽然说，投资总是伴随着风险，风险本身并不可怕，最可怕的是没有搞明白一种投资渠道和投资品种是怎么回事时，就盲目投资，今天本文就为大家普及介绍一下房地产私募基金。
本文主要讲的是商业范畴的地产私募基金，不涉及政府主体的私募基金。
一、地产基金的概念
地产基金是指从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的基金组织。
通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。
二、地产基金的分类
1、按照投资方式可分为股权类/债权类/夹层类
股权投资除了关心投资对象的目前资产状况，更加在意投资对象的发展前景和资产增值；债权投资更加关注投资对象抵押资产的价值；夹层融资则是两者的结合，是风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。
2、按照股东背景可分为独立PE背景和开发商背景
独立PE背景的房地产基金往往是PE行业和房地产行业共同发展的产物；比如成立于 1985 年的全球最大私募房地产基金黑石集团；国内则以鼎晖房地产基金、普凯投资、高和投资等为代表。
国内较知名的具备开发商背景的房地产基金有保利旗下的信保基金、景瑞控股旗下的优钺资本、金地旗下的稳盛投资、荣盛发展旗下的荣盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等。
3、按照组织形式可分为公司型/契约型/有限合伙型
三、地产基金常见的盈利模式
在运作方面，地产基金从筹集到撤资退出共分为五个阶段。这五个阶段分别为房地产基金的筹集，寻找和筛选项目，对项目进行详细的评估，投资后管理监督撤退出。
公司型地产基金类似于股份制公司，赚取公司运营收入。
公司型房地产基金是以《公司法》为础设立，通过发行单位筹集资并投于房地产基金其组织形式类似于股份制公司，认购人和持有是基金的股东，享有股东的一切利益，也是基金公司亏损的最终承担者， 股东构成大会选举董事，负责基金运作，或董事会聘任基金管理公司负责。
契约型房地产基金类似信托，赚取通道业务收入，是目前商业市场上最重要的基金类型。契约型房地产基金有三方当事人，分别是基金管理人、基金托管人和基金受益人。其中管理人负责基金的运作，托管人对管理人行为进行监管。收益人不参与日常管理，但是基金的最终收益人。
契约型房地产基金组织体系如下：
有限合伙基金分两类主体。一类是有限合伙人，他们不参与企业的日常管理，有限合伙人只对合伙企业承担有限责任；另一类是普通合伙人，他们因为参与了的日常管理因此需对合伙企业的债务承担无限责任，普通合伙人一般由有专业投资技巧的专业人士或机构担任。
在有限合伙制企业中，普通合伙人负责基金管理，产品收益先满足LP的合同要求回报，超额部分GP可以享受分成，目前市场上主流是GP和LP收益分配比是2:8。
四、地产私募基金的主要退出方式
地产私募基金的退出方式主要包括以下7种方式——
1、房地产投资项目清算；
2、在资本市场出售股票；
3、企业间兼并收购；
4、原股东承诺回购；
5、通过以上两种或多种方式组合的形式退出；
6、再融资、贷款重组；
7、出售。
